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Steuerberatung und Rechtshilfe

Auch Immobilien wollen „richtig“ verkauft sein

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Notar und Rechtsanwalt Andreas Kellner

Schornsteinfegerkosten: Die Steuerliche Behandlung

Den wohl meisten Personen ist der Umstand bekannt, dass ein Vertrag bezüglich des Verkaufs einer Immobilie vor einem Notar zu beurkunden ist, was im Zusammenhang mit den erhöhten Anforderungen der Abwicklung eines solchen Vertrages als durchaus sinnvolle Festlegung des Gesetzgebers anzusehen ist.Der Notar ist aber, grundsätzlich schon von Amts wegen, auch beim Erwerb einer Immobilie lediglich neutraler Berater, nicht wirtschaftlicher Berater der Parteien. Er entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und wickelt ihn mit allen Einzelheiten ab. Seine Aufgabe ist dabei die Prüfung des Grundbuchs, aber nicht die weitergehenden Einzelheiten des Kaufs, die allein Verhandlungssache zwischen den Parteien sind. Er kann insoweit weder über die Angemessenheit des Kaufpreises, noch über genauere Einzelheiten zu dem Erwerbsobjekt Auskunft geben und haftet insoweit auch nicht gegenüber den Beteiligten. Insoweit empfiehlt es sich als Partei eines Kaufvertrages über eine Immobilie durchaus sich hier intensiv mit einigen Einzelheiten zu befassen und gegebenenfalls sogar Fachleute wie Architekten oder spezialisierte Sachverständigen hinzuzuziehen. So ist es generell sinnvoll, von wenigen Ausnahmen abgesehen, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Vertrag zu vereinbaren. Heutzutage ist der Eigentumsübergang mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch beendet. Dieser Vorgang wird aber, verständlicherweise, erst nach Zahlung des Kaufpreises durchgeführt. Damit der Käufer aber nicht im Vorfeld „ungesichert“ eine Zahlung an den Verkäufer vornehmen muss, wird zusätzlich unmittelbar nach dem Vertragsschluss eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die den Käufer absichert, dass die Immobilie nicht anderweitig ohne seine Zustimmung veräußert wird.

   

Aber auch darüber hinaus gibt es einige beachtenswerte Punkte, auf die die Beteiligten eines Grundstückskaufs achten sollten. So ist es in den vergangenen Jahren durchaus vorgekommen, dass Teile von Gebäuden ohne die notwendige Baugenehmigung errichtet worden sind, so dass hier spätere Erwerber mit Konsequenzen bis hin zu einem Abriss zu rechnen hatten. Hier lohnt sich daher bei gebrauchten Immobilien ein Einblick in die Genehmigungsakte beim Bauamt vor dem Erwerb.

Gleiches gilt im Übrigen bei dem Erwerb von Eigentumswohnungen, bei dem sich hier ein Blick in die Teilungserklärung, sowie etwaigen Anpassungen empfiehlt, die der Verkäufer dem Erwerber zur Verfügung stellen muss. Hier können dem Erwerber durch eine genaue Einsicht unliebsame Überraschungen unter Umständen erspart werden.

Auch Rechte Dritter können eine besondere Relevanz beim Erwerb einer Immobilie entfalten. Zwar sind einige Rechte bereits in Abteilung II und III im Grundbuch eingetragen und werden vom Notar im Rahmen der Beurkundung erörtert. Aber auch Baulasten, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, können die Nutzung eines Grundstücks in erheblichem Umfang beeinträchtigen, zum Beispiel wenn einem Nachbarn eine Grenzbebauung gewährt wurde. Hier empfiehlt es sich dringend, den Notar um die Einholung einer Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zu bitten.

Zusammenfassend sollte sich ein Erwerber immer vor der Beurkundung mit allen Einzelheiten des zu kaufenden Objektes befassen und erst dann den Beurkundungstermin vereinbaren. Übrigens: Auch eine nach unten abweichende Wertangabe vom tatsächlichen Kaufpreis, z.B. um Grunderwerbsteuer zu sparen, führt dazu, dass der gesamte Notarvertrag nichtig ist und hat erhebliche Folgen für die Beteiligten; bis hin zu einer strafrechtlichen Relevanz und steuerrechtlichen Folgen.

Notar und Rechtsanwalt Andreas Kellner
Am Markt 5, 30938 Burgwedel
info@kanzlei-kellner.de

Schornsteinfegerkosten: Die Steuerliche Behandlung

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Ein Infostand der Schornsteinfegerinnung. Foto: Busche

Vielfach wird noch die Meinung vertreten, Mess- und Überprüfungsarbeiten des Schornsteinfegers seien vom Steuerabzug ausgeschlossen. Die Rechtslage hat sich geändert. Die Finanzverwaltung folgt damit einer einschlägigen Entscheidung des Bundesfinanzhofs im Jahr 2014 zu Gutachtertätigkeiten als Handwerkerleistung (AZ BFH: VI R1/13).

Aufwendungen für den Schornsteinfeger können deshalb in der Steuererklärung vollumfänglich als Handwerkerleistung eingetragen werden. Das bezieht sich sowohl auf die Kosten für Kehrarbeiten, Reparatur- und Wartungsaufwand als auch auf die Gebühren für Mess- und Überprüfungsarbeiten sowie die regelmäßig stattfindende Feuerstättenschau.

Rechnungsbeträge, die für Anschlüsse an eine Notrufzentrale zur Vorsorge für den Fall eines Brandes, Gasaustritts oder Einbruchs anfallen, wirken sich dagegen nicht steuerermäßigend aus (Urteil des FG Berlin-Brandenburg, AZ 7 K 7128/17). lps/Cb

Erneuerbare Energien und die Steuer

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Dipl.-Kfm. (FH) Christian Katz, Steuerberater

Ob beim Hausbau oder beim Autokauf - erneuerbare Energien liegen im Trend. Durch finanzielle Anreize vom Staat wird die Energiewende nicht nur direkt bei der Anschaffung, sondern auch indirekt durch langfristige Steuervorteile gefördert.

Beim Hausbau gibt es eine Vielzahl möglicher Förderungen. Der Staat bzw. die BAFA und die KfW bezuschussen zum Beispiel die Anschaffung einer Wärmepumpe oder Photovoltaikanlage. Steuerlich kann der Steuerpflichtige die Handwerkerkosten in der Einkommensteuererklärung berücksichtigen (Zwanzig Prozent von maximal 6.000 Euro Kosten für den Arbeitslohn). Wird die Wärmepumpe für den eigenen Betrieb oder ein vermietetes Objekt genutzt, sind die gesamten Kosten absetzbar.

Bei den meisten Photovoltaikanlagen ist dies ebenfalls der Fall. Wird der Strom ins Stromnetz eingespeist, können die Anschaffungskosten sowie sämtliche Kosten, die mit dem Betrieb der Anlage zusammenhängen, abgesetzt werden. Hierbei ist zu beachten, dass die Einnahmen (Stromeinspeisung) versteuert werden müssen. In den meisten Fällen ist es sinnvoll, zur Umsatzsteuer zu optieren. Dadurch kann sich der Betreiber sämtliche ausgewiesene Umsatzsteuerbeträge vom Finanzamt erstatten lassen. Im Gegenzug sind jedoch die erhaltenen Einnahmen (Stromeinspeisung, private Nutzung) der Umsatzsteuer zu unterwerfen und abzuführen.

Bereits seit Juli 2016 subventionieren der Bund und die Hersteller gemeinsam die Anschaffung von Elektroautos und Plugin-Hybridautos. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Fahrzeug gekauft oder geleast wird.

Vor kurzem hat das Bundeskabinett für Firmenwagen weitere (Steuer-) Vorteile für Elektroautos beschlossen. Bei der Ermittlung der privaten Kfz-Nutzung soll der zu versteuernde geldwerte Vorteil bei einem Elektro- bzw. Hybridauto nicht pauschal pro Monat mit 1 % des Bruttolistenpreises berücksichtigt werden, sondern nur mit 0,5 %. Dies gilt für Fahrzeuge, die nach dem 31.Dezember 2018 und vor dem 31. Dezember 2021 angeschafft oder geleast werden.

Wird die private Kfz-Nutzung mittels Fahrtenbuch ermittelt, soll diese Erleichterung ebenfalls gelten. Die zu versteuernden Aufwendungen (zum Beispiel Abschreibung, Versicherung oder Werkstattkosten) sollen dann analog zur oben genannten Methode halbiert werden.

In den meisten Fällen ist eine steuerliche Beratung hilfreich. Für Betreiber einer Photovoltaikanlage ist dies aufgrund zahlreicher Urteile fast schon unumgänglich.

Dipl.-Kfm. (FH) Christian Katz, Steuerberater
Steuerkanzlei Katz
Am Ortfelde 22, 30916 Isernhagen
www.katz-steuer.de