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Steuerberatung und Rechtshilfe

Schlimmer geht immer

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Stefan Kahnt, Steuerberater

Aktuelles aus dem Wohnungseigentumsrecht

Kaum hat sich die Aufregung um die Datenschutzgrundverordnung gelegt, sorgt ein neues Regularium für angespannte Gesichter bei den Unternehmern: Zukünftig sollte jeder Unternehmer, der in irgendeiner Weise besteuerungsrelevante Daten elektronisch erzeugt, hierzu eine Verfahrensdokumentation parat haben.Hintergrund: Bereits seit 1995 fordert das Bundesfinanzministerium (BMF) die Erstellung einer Dokumentation über die Verwendung eines DV-gestützten Buchhaltungssystems.Bisher wurde einer Verfahrensdokumentation im Rahmen von Betriebsprüfungen nicht gefordert. Insoweit ist die Erstellung einer Verfahrensdokumentation oftmals unterblieben.Mit Einführung der Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form sowie zum Datenzugriff (GoBD) im Jahre 2014 hat der BMF seine Forderung nach einer Verfahrensdokumentation erneuert und bestärkt.

  

Nunmehr hat sich das Blatt gewendet und auch in Niedersachsen wird das Vorliegen einer Verfahrensdokumentation im Zuge von Betriebsprüfungen gefordert. Hierbei ist als kritisch einzustufen, dass bereits im Text der GoBD eine Sanktionierung für das Fehlen einer Verfahrensdokumentation enthalten ist: Soweit die Nachvollziehbarkeit oder Nachprüfbarkeit der steuerrelevanten Daten durch das Fehlen der Verfahrensdokumentation gefährdet ist, kann dies zum Verwerfen der Buchführung führen!

Es scheint, als ob der Gesetzgeber durch Hintertür ein gesetzlich verbrieftes Qualitätsmanagement einführen will. Im Internet können vielerorts Vorlagen und Fragebögen angeschaut oder heruntergeladen werden, um sich einen Überblick zu verschaffen. Die Vorschriften der Finanzverwaltung lassen schlussendlich viele Fragen offen. Dennoch ist eine Verfahrensdokumentation, gleich welchen Umfangs, für jeden Unternehmer unabdingbar. In vielen Fällen ist es zu empfehlen, hierzu die Hilfe eines Beraters in Anspruch zu nehmen.

Vereinsvorstände sind von vielen Sorgen geplagt. Mitunter auch, ob die begehrte Steuerfreistellung zur Körperschaft- und Gewerbesteuer durch das Finanzamt erteilt wird und somit für die Zukunft die Gemeinnützigkeit gewährleistet bleibt. Die Gemeinnützigkeit ist stets ein gewichtiges Instrument, um Spender zu einer Spende zu bewegen, da dieser im Gegenzug eine Spendenbescheinigung erhält, die die Steuerlast des Spenders senken kann.

Neben der wirtschaftlichen Lage prüft das Finanzamt auch die Vereinssatzung darauf hin, ob die die Gemeinnützigkeit auch hiernach gegeben ist. Ein jüngeres Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) könnte sich auf viele Vereine auswirken und zur Versagung der Gemeinnützigkeit führen. – Werden Personen ohne sachlichen Grund von einer Mitgliedschaft ausgeschlossen, liegt nach Auffassung des BFH keine (All-)Gemeinnützigkeit mehr vor! – Schützen bruderschaften, Männergesangvereine oder Frauenchöre sollten vor diesem Hintergrund ihre Satzungen einer Überprüfung unterziehen.

Manch Steuerpflichtiger hat vielleicht seine Steuererklärung verspätet abgegeben, die Bearbeitung beim Finanzamt hat sich länger hingezogen oder Steuern für zurückliegende Jahre werden erstmalig nach Abschluss einer Betriebsprüfung festgesetzt. Der Steuerbescheid ergeht jedenfalls später als 15 Monate nach Entstehung der Steuer. In diesen Fällen werden Zinsen auf die Steuern festgesetzt. Streitig ist angesichts der allgemeinen Marktlage, ob die 6%ige Verzinsung der Steuern verfassungsgemäß ist. Es ist in jedem Fall zu empfehlen, wenn für Nachzahlungsbeträge Steuern festgesetzt wurden, hiergegen Einspruch einzulegen und Aussetzung der Vollziehung zu beantragen.

Auch der Handel im Internet rückt weiter in den Fokus der Finanzverwaltung. Durch eine geplante Verschärfung des Umsatzsteuergesetzes sollen die großen Handelsplattformen wie Ebay und Amazon verstärkt dazu motiviert werden, die Unternehmereigenschaften ihrer Mitglieder zu prüfen. Die Folge wird sicherlich sein, dass Privatpersonen mit einer großen Handelsfrequenz sich häufiger mit der Frage beschäftigen müssen, ob sie nicht unternehmerisch handeln.

Erfreuliches zum Schluss: Bereits zu Beginn des Jahres hat der Gesetzgeber die Grenzen für geringwertige Wirtschaftsgüter angehoben. Bislang konnten die Anschaffungskosten von Wirtschaftsgütern sofort als Betriebsausgabe berücksichtigt werden, soweit diese nicht mehr betrugen als 410 EUR. Zum Jahresende ist gestalterisch interessant, dass diese Grenze angehoben wurde auf 800 EUR. Somit wirken sich alle Wirtschaftsgüter innerhalb dieser Grenze noch in vollem Umfang im laufenden Wirtschaftsjahr gewinnmindernd aus, sofern sie vor Jahresende angeschafft werden.

Stefan Kahnt, Steuerberater

http://www.mehr-wert-steuer.de 

Aktuelles aus dem Wohnungseigentumsrecht

Schlimmer geht immer-2
Lars Heinsohn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bestehen Gebäude auf einem Grundstück aus mehreren Wohnungen, kann durch Vertrag oder Teilungserklärung Wohnungseigentum begründet werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, welches verbunden ist mit einem Miteigentumsanteil an demjenigen gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. das Grundstück, Außenwände und Dach des Gebäudes), zu dem es gehört.

Die Rechtsverhältnisse der Eigentümer regeln das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungserklärung. In Versammlungen der Wohnungseigentümer können zudem Beschlüsse gefasst werden, z. B. zu notwendigen Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums oder zu den laufenden Kosten (Hausgelder).

Instandhaltungen und Instandsetzungen

Die Eigentümer haben bei Instandhaltungen und Instandsetzungen des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Dachsanierung) grundsätzlich einen Gestaltungsspielraum. Sie sind berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zurückzustellen. Wenn das Gemeinschaftseigentum aber gravierende bauliche Mängel aufweist, entspricht nur die sofortige Durchführung der nachhaltigen Mangelbeseitigung billigem Ermessen bzw. ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere wenn ansonsten die Nutzung des Sondereigentums (Wohnung) beeinträchtigt wird (Bundesgerichtshof, Urt. v. 4.5.2018, AZ: V ZR 203/17).

Sind die Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen unaufschiebbar, müssen diese durchgeführt werden, unabhängig davon, ob einzelne Eigentümer dadurch in finanzielle Schwierigkeiten kommen (Amtsgericht Stuttgart, Urt. v. 9.2.2018, AZ: 67 C 3653/17).

Über die Durchführung der Maßnahmen müssen die Eigentümer mit Mehrheitsvotum beschließen. Dazu ist es erforderlich, dass den Eigentümern die gesamten Unterlagen für den vorgesehenen Beschluss rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung übersandt werden, damit sie sich damit eingehend auseinandersetzen können. Geschieht dies nicht, kann der Beschluss bereits deshalb angefochten werden, weil es eine nur unzureichende Tatsachengrundlage für den Beschluss gab (Landgericht Frankfurt/Main, Urt. v. 15.3.2018, AZ: 2-13 S 6/16). Lehnen umfassend informierte Eigentümer bei Instandsetzungsbedarf und Kenntnis über die Beeinträchtigung von Sondereigentum dennoch die notwendige Maßnahme ab und verzögert sich dadurch die Instandsetzung, können diese Eigentümer schadensersatzpflichtig sein (Bundesgerichtshof, Urt. v. 23.2.2018, AZ: V ZR 101/16).

Wenn zunächst lediglich ein Beschluss über das Ob der Maßnahme gefasst wird, darf daraufhin noch keine Auftragsvergabe an einen Handwerker erfolgen. Es bedarf hierzu eines weiteren Beschlusses, wer mit welcher konkreten Maßnahme beauftragt werden soll (Landgericht Flensburg, Urt. v. 2.2.2018, AZ: 2 O 123/15).

In der Regel müssen den Eigentümern vor der Beschlussfassung über die konkrete Auftragsvergabe mindestens drei Vergleichsangebote zur Auswahl vorliegen (Landgericht Frankfurt/Main, Beschl. v. 19.4.2017, AZ: 2-13 S 2/17).

Hausgeldzahlungen

Über die anfallenden und zu zahlenden laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums stellen die Eigentümer einen Wirtschaftsplan auf. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erfolgt eine konkrete Jahresabrechnung. Beide Maßnahmen erfolgen im Beschlusswege.

Aus dem Wirtschaftsplan ergeben sich für jeden Eigentümer meist monatlich zu leistende Vorauszahlungen. Nach einer Jahresabrechnung kann es zu Nachforderungen kommen.

Dabei müssen sowohl Nachforderungen als auch das laufende Hausgeld zunächst gezahlt werden, auch wenn die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung durch Klage angefochten werden. Das gilt bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung über die Anfechtungsklage; denn diese hat keine aufschiebende Wirkung (Amtsgericht Dortmund, Urt. v. 3.7.2018, AZ: 512 C 4/18).

Gegen die Hausgeldforderungen dürfen Eigentümer grundsätzlich nicht aufrechnen, es sei denn, die zur Aufrechnung gestellte Forderung ist anerkannt oder rechtskräftig festgestellt (Bundesgerichtshof, Urt. v. 29.1.2016, AZ: V ZR 97/15).

Eigentümer dürfen aber die Hausgeldzahlungen zurückhalten, wenn der Verwalter die Zahlung auf ein von ihm eingerichtetes und auf ihn lautendes Treuhandkonto verlangt. Denn nach § 27 WEG ist der Verwalter verpflichtet, für die Hausgelder im Namen der Eigentümergemeinschaft ein Konto für die Gemeinschaft einzurichten.

Im komplexen System des Wohnungseigentumsrechts empfiehlt es sich sowohl für Eigentümer als auch Verwalter, bei Bedarf frühzeitig fachkundigen Rechtsrat einzuholen.

Lars Heinsohn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte